Oneri di urbanizzazione: il Comune di Milano approva i criteri di rivalutazione

Con delibera del 17 maggio il Consiglio Comunale, con 16 voti favorevoli, ha approvato la delibera di Giunta che aggiorna gli oneri di urbanizzazione secondo criteri differenziati, dividendo il territorio di Milano in due grandi fasce: quella più centrale, corrispondente al centro storico e aree contigue, e quella che invece si trova al di là della circonvallazione esterna.
L’aggiornamento, il primo dopo 15 anni, si è reso necessario per recepire le disposizioni normative in materia, anche in considerazione del forte aumento dei valori degli investimenti immobiliari in città degli ultimi anni. L’Amministrazione ha deciso di farlo seguendo un principio equitativo e redistributivo, e continuando a favorire i processi di rigenerazione urbana soprattutto nelle aree meno centrali

Il parametro utilizzato per l’aggiornamento è l’indice Istat relativo al prezzo delle opere di urbanizzazione, ovvero il costo di costruzione di un fabbricato residenziale: l’incremento accumulato fino ad oggi si attesta sul 37,92%.

Alla base dei calcoli utili al bilanciamento è il differente carico urbanistico nelle due fasce: su quella centrale pesano i costi manutentivi a kmq (ad esempio di strade, arredi, servizi) mediamente doppi, la maggiore attrattività per i cosiddetti city users, le superiori densità abitativa e concentrazione di servizi.

È anche da ricordare che il 90% degli interventi nella città si sostanzia in opere di ristrutturazione, riqualificazione e sostituzione dell’esistente, una fattispecie per la quale già ora è prevista una riduzione dei costi degli oneri fino al 68%. Quanto agli interventi di nuova edificazione, che rappresentano la parte residuale del totale, la rivalutazione degli oneri in tutta la fascia esterna rimarrà contenuta al 10%, mentre nella parte centrale arriverà al 113%.

Oggi per le nuove costruzioni residenziali la base per il calcolo degli oneri è di 23,97 euro al metro cubo (urbanizzazione primaria) più 38,02 (secondaria), che con l’aggiornamento aumentano a 51 euro/mc (primaria) più 81 (secondaria) nella fascia centrale e a 26 euro/mc (primaria) più 42 (secondaria) in quella periferica.

Per la ristrutturazione si continuerà a beneficiare degli abbattimenti previsti con ulteriori possibilità di “sconto” per gli interventi virtuosi sotto il profilo ambientale in coerenza alle linee guida del Pgt entrato in vigore nel 2020: in particolare, nel caso di edificazioni che rispondono ai criteri di neutralità carbonica è prevista la riduzione del 20% del costo di costruzione se destinate a funzioni private, e del 50% se ospiteranno servizi convenzionati con il Comune.

Per i servizi abitativi in affitto a canone convenzionato è previsto l’azzeramento, per le residenze studentesche universitarie convenzionate il 50%.

Aggiornate anche le riduzioni per i servizi privati: abbattimento totale se convenzionati e tra l’80% e il 90% se comunque riconosciuti di interesse pubblico. Confermate quelle per le opere in rispetto del principio di invarianza idraulica e idrologica con conseguente risparmio idrico, per la bonifica di edifici e suoli contaminati, per l’utilizzo di protocolli e tecnologie innovative per il tracciamento dei rifiuti e dei sottoprodotti di cantiere (tra il 5 e il 15%).

Le maggiorazioni riguardano invece il recupero abitativo dei sottotetti (più 10% sull’intero territorio), gli interventi di logistica o autotrasporto (più 50%) e nel caso di consumo di suolo agricolo (dal più 5 al più 30%).

Stabiliti infine i criteri per quantificare gli oneri aggiuntivi degli immobili dismessi, che sono pari al 100% di quelli già dovuti per la quota di volume aggiuntivo mentre per gli interventi superiori a 2000 mq è dovuto un ulteriore contributo.